Калькулятор доходности аренды и окупаемости — Пхукет
Доходность недвижимости на Пхукете как ориентир — примерно 4–6% валовой для долгосрочной аренды и 5–8% для краткосрочной, при этом чистая обычно на 2–4 пункта ниже после управления, простоя, налога и сборов. Этот бесплатный калькулятор превращает ориентиры в ваши цифры: введите цену и допущения — увидите чистую доходность, годовой денежный поток и окупаемость, долгосрок и краткосрок рядом. Все цифры вы меняете сами; это не обещание.
Калькулятор доходности и окупаемости
Ваш сценарийРезидент = прогрессия по чистому; нерезидент = 15% с gross. Точный расчёт →
Пхукет в последние годы рос в среднем на ~5–10%/год; по умолчанию берём консервативные 5%. Поставьте 0, чтобы видеть только аренду. Не гарантия — бумажная прибыль до продажи.
Добавить ипотеку (по умолчанию — кэш)
Полная доходность / год
9.0%
аренда net + рост
Чистая с аренды
4.0%
только аренда
Окупаемость
10 лет
с ростом +5%
Чистый поток
฿33,050
/ мес
Окупаемость только по аренде: 25 лет · валовая 5.0%
Куда уходит аренда
Индикативная оценка, которой вы управляете — не прогноз, не гарантия и не юридическая/налоговая консультация. Полная доходность и окупаемость используют заданное вами допущение роста цены (по умолчанию 5%/год, бумажная прибыль до продажи); чистая доходность с аренды и окупаемость только по аренде — нет. Без учёта издержек перепродажи/выхода и финансирования сверх поля кредита.
Хотите предзаполнить ценой и бенчмарк-арендой реального проекта? Откройте любой проект.
Как устроен расчёт
Валовая доходность — годовая аренда, делённая на цену. Чистая — вычитает реальные издержки на содержание, затем делит на полную стоимость покупки. Мы держим каждое допущение на виду, чтобы вы могли его проверить:
- · Загрузка / простой — реалистичные ночи или месяцы аренды, не 100%.
- · Комиссия управления или OTA — обычно 25–40% для STR, 5–10% для LTR.
- · Common fee — ฿/м² в месяц, платится независимо от аренды.
- · Налог на доход от аренды плюс обслуживание и обновление мебели со временем.
- · Издержки покупки — сборы за перевод и меблировку — добавляются в базу окупаемости.
Ориентиры доходности по Пхукету
Это референсные диапазоны по острову, которые наш индекс берёт за отправную точку — всегда сверяйте с конкретным юнитом и его договором управления:
Диапазоны — оценки для ориентира, а не прогноз по конкретному объекту.
Дальше
Частые вопросы
Какая доходность аренды на Пхукете считается хорошей?
Как ориентир, наш индекс использует примерно 4–6% валовой доходности для долгосрочной аренды (LTR) и 5–8% для краткосрочной (STR) — до издержек. Чистая доходность обычно на 2–4 пункта ниже после вычета управления, простоя, налога и common fee. Первая линия и брендированный сток под управлением тяготеют к верхней границе, бюджетные кондо внутри острова — к нижней.
Краткосрок или долгосрок — что доходнее на Пхукете?
STR обычно даёт более высокую валовую цифру, но выше издержки и хлопоты: 25–40% на управление/OTA, уборка, износ мебели, сезонность (низкий сезон май–октябрь на западном побережье) и вопросы легальности/лицензий посуточной аренды. LTR — ниже валовая, но стабильнее и дешевле в обслуживании. Калькулятор считает оба варианта рядом, чтобы вы сравнивали чистую доходность, а не заголовок.
Какие издержки съедают доходность?
Основные: комиссия управляющей компании или OTA, простой/недозагрузка, common fee (฿/м²·мес), обслуживание и обновление мебели, налог на доход от аренды, а для расчёта возврата — сборы за перевод и мебель при покупке. Калькулятор показывает каждое допущение — ничего не спрятано.
Валовая и чистая доходность — в чём разница?
Валовая = годовая аренда ÷ цена. Чистая = (годовая аренда − операционные издержки) ÷ (цена + издержки покупки). В рекламе часто показывают валовую — она выглядит больше; чистая — то, что реально остаётся у вас. Сравнивайте проекты по чистой.
Реальны ли «гарантированные 7–8%»?
Гарантированная доходность — это маркетинговая схема, а не бесплатные деньги: застройщик обычно закладывает её в цену юнита или ограничивает срок (например, 2–5 лет), после чего вы выходите на открытый рынок. Считайте любую гарантию прогнозом застройщика, который нужно проверить — смоделируйте реальность после гарантии здесь и запросите у нас фактические условия договора.
Каков срок окупаемости недвижимости на Пхукете?
При чистой доходности 4–6% простая окупаемость только за счёт аренды — примерно 17–25 лет, поэтому большинство инвесторов учитывают ещё рост капитала и личное пользование, а не только аренду. Калькулятор показывает окупаемость по вашим допущениям; прирост стоимости считается отдельно.
Можно ли посчитать по конкретному проекту?
Да — откройте страницу любого проекта, и его цена и бенчмарк-аренда предзаполнят калькулятор. Для реальных цифр по конкретному юниту (фактическая аренда, условия управления, история загрузки) напишите нам — посчитаем вместе.