Иностранная собственность на Пхукете: freehold, leasehold и структура через компанию

Может ли иностранец владеть недвижимостью на Пхукете? Да — но путь зависит от типа объекта. Иностранец может владеть юнитом в кондоминиуме напрямую (freehold) в рамках закона, тогда как землёй (а значит, участком под виллой) иностранец, как правило, напрямую владеть не может. Понять, какая структура применима, — самый важный шаг до покупки.

Как работает freehold в кондоминиуме? По Закону о кондоминиумах Таиланда иностранцы могут владеть до 49% общей продаваемой площади здания в freehold. Если эта иностранная квота ещё доступна для нужного вам юнита, вы можете оформить его на своё имя. Для этого средства на покупку должны быть переведены в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и задокументированы — банк выдаёт форму валютной операции (FET), которую Земельный офис требует для регистрации иностранного freehold. Всегда подтверждайте письменно, что конкретный юнит попадает в оставшуюся иностранную квоту здания.

Как иностранцу владеть виллой с землёй? Поскольку прямое владение землёй иностранцу не разрешено, виллы обычно оформляют одним из трёх способов: зарегистрированная аренда (leasehold, чаще 30 лет с договорными опциями продления — учтите, что продление это договорное обещание, а не автоматическое право по закону); через тайскую компанию, владеющую землёй (компания должна быть действительно тайской по мажоритарной доле и иметь реальную деятельность — номинальные акционеры лишь для сокрытия иностранного контроля незаконны); либо владение строением при аренде земли под ним. У каждого пути своя цена, контроль и условия выхода — подбирайте структуру под свой горизонт.

Как выглядит процесс покупки? Обычно: договор резервирования и депозит; договор купли-продажи (SPA); проверка титула (Chanote — самая надёжная форма), истории застройщика и обременений; для off-plan — поэтапные платежи, привязанные к стройке, и, желательно, эскроу или банковская гарантия; и наконец переоформление в Земельном офисе. Лицензированный тайский юрист, независимый от продавца, должен проверить SPA и провести проверку титула.

Какие налоги и сборы? При переоформлении обычно: сбор за перевод (часто 2% от оценочной стоимости), плюс специальный бизнес-налог и гербовый сбор либо только гербовый сбор, а также налог у источника с продавца. Кто что платит — предмет переговоров и должно быть зафиксировано в SPA. Покупателям off-plan стоит заложить sinking fund и плату за содержание общих зон.

Как себя защитить? Независимо проверяйте титул и иностранную квоту; настаивайте на эскроу или банковских гарантиях для off-plan; проверяйте историю сдачи у застройщика; никогда не полагайтесь на номинальную компанию для владения землёй; сохраняйте все документы о валютном переводе. Для опытных покупателей это рутина, которая резко снижает риск.